Con el fin de asegurar que el proceso de compra de nuestros clientes se desarrolle lo más armónicamente posible, en Unique Villas Mallorca les proporcionamos con la información general que usted necesita conocer sobre cómo adquirir una propiedad en Mallorca. Sin embargo, ya que las leyes y normas cambian, les sugerimos que contraten a un abogado que pueda guiarles duarnte el proceso de compra. Si lo necesitan, podemos recomendarles a profesionales cualificados que les ayudarán y les brindarán asesoramiento tanto legal como financiero.
Una vez que el comprador decide adquirir una propiedad y las condiciones han sido acordadas, el siguiente paso consiste en asegurar la compra. Esto suele darse mediante una contrato de Opción de Compra privado entre el comprador y el vendedor que básicamente es un acuerdo privado que sirve para reservar la propiedad. Normalmente suele pagarse el 10 % del precio de compra al firmar este contrato y en concepto de prima de la opción. El contrato de opción de compra protege al comprador, ya que una vez que se ha firmado, si la propiedad se vende a una tercera parte, el vendedor vendrá obligado a compensar al comprador. Del mismo modo, el vendedor también se ve protegido: el comprador perderá su depósito en el caso de que no se complete la compra venta. Finalmente, el contrato de opción de compra debe incluir una cláusula especificando la fecha para la firma de la Escritura Pública.
Al formalizarse la transacción, ambas partes deben elevar a público el contrato de opción de compra, ante un Notario. El comprador puede otorgar un poder a su abogado u otra persona de confianza si no puede estar presente en el acto.
Una vez que ambas partes han firmado la Escritura Pública de compra-venta ante notario, el siguiente paso es registrar la Escritura en el Registro de la Propiedad. Una vez más, el comprador puede hacer esto o puede pagar a un abogado o a la notaría para que lo hagan por él. Este proceso de registro requiere la presentación de las pruebas de pago del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) para reventa de una propiedad, o del IVA y AJD (actos jurídicos documentados) para viviendas de obra nueva.
Es importante recordar que la titularidad de todos los suministros (electricidad, agua, teléfono..) tendrá que cambiarse a nombre del nuevo propietario. Una gestoría puede ayudarle en este proceso.
Número de Identificación Español para Extranjeros
Cuando compre una propiedad en España, deberá solicitar un número N.I.E. que debe tener antes de firmar la escritura pública de compra-venta. Su tramitación suele tardar de 3 a 5 semanas. Puede tramitarlo usted mismo o pedirle a su abogado que se ocupe de ello.
A continuación incluimos los diferentes costes en los que incurrirá el comprador al comparar una vivienda en Mallorca. Por favor, tenga en cuenta que estos costes son orientativos y dependerá también de sus circunstancias personales.
ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Este impuesto se aplica si la propiedad está destinada a ser una segunda o posterior transmisión (no es una vivienda nueva finalizada por promotor) y lo paga el comprador. La tasa de ITP a pagar depende de la comunidad autónoma donde se realice la transmisión: en Mallorca esta tasa está fijada por una normativa basada en una escala progresiva, que según la última actualización es del 8% al 10% y del 8% al 9% en garajes. En este escenario, no hay IVA que pagar y el impuesto actos jurídicos documentados está incluido en el ITP.
IVA y Actos Jurídicos Documentados
Estos impuestos se pagan cuando se compra una propiedad por primera vez (nunca antes ha sido ocupada) o para el resto de transmisión de inmuebles sujetas a IVA. Al ser un impuesto de carácter nacional, el IVA es el mismo independientemente de donde esté ubicada la propiedad en el territorio español.
Actualmente, el IVA es el 10% del precio de compra para inmuebles residenciales (compra vivienda nueva a un promotor) y de un 21% para el resto de transmisión de inmuebles sujetas a IVA (solares, locales, naves, garajes que no se transmiten conjuntamente con la vivienda…).
En Mallorca, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es del 1,20% del precio de compra pero está sujeto a cambios así que conviene ir comprobando las actualizaciones que sufre este impuesto. Tanto el IVA como el AJD son impuestos que paga el comprador. La liquidación del AJD la puede hacer tanto el propio interesado, o bien a través de notario o gestor colegiado. En este caso no hay que pagar ITP o impuesto de transmisiones patrimoniales.
En todos los casos hay que pagar la plusvalía, que es un impuesto de gestión municipal (no confundirlo con la plusvalía fiscal que grava el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda) que en teoría paga el vendedor y que grava el incremento del valor del inmueble de naturaleza urbana desde su anterior transmisión.
Costes de Notario: los costes de notario se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes los suele pagar el comprador, y están fijados por ley sobre la base de una escala que se calcula según el importe de compra declarado en la escritura pública. Normalmente suele ser un 1% del precio declarado en la Escritura, pero una vez más, este % puede variar.
Costes del Registro de la Propiedad: estos honorarios se producen por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble. Normalmente ascienden a un 1% del importe de compra.
Costes Legales: estos pueden variar, honorarios de gestión por el pago de impuestos y registro de la propiedad.
Honorarios de Abogados: están entre un 1-2% del importe de compra de la propiedad dependiendo de la complejidad de la compra. Esta tasa se puede negociar especialmente si la propiedad tiene un gran valor.
Costes Bancarios: Para pagar el importe de compra, seguramente necesitará emitir un cheque bancario. Para ello, necesitará abrir una cuenta en España y transmitir el dinero desde el banco en su país. El coste de transmitir el dinero puede ascender a un 0,4% de la cantidad transferida. El cheque bancario le costará más o menos un 0,5% de esta cantidad.
En conclusión, sugerimos que el comprador añada al menos un 10% de costes al importe de compra lo cual cubrirá la mayor parte de gastos que se generan en la transmisión. Si se ncesesita una hipoteca, existirán costes adicionales como la constitución de la misma, tasación de la vivienda así como el coste de la hipoteca en sí.
Por favor tenga en cuenta que la propiedad puede tener más de un titular o puede pertenecer a una empresa. En el caso de titularidad empresarial de la propiedad, dependiendo en cuál sea el caso- empresa de origen español, empresas de diferentes países con acuerdos de doble tributación, empresas offshore – se aplicarán diferentes normativas al transmitir la propiedad. Una vez más, le recomendamos que consulte con su abogado.
Residencia Miembros de la UE: no es necesario para ciudadanos de países miembros de la CEE o para ciudadanos de la confederación suiza tener un permiso de residencia español.
Para los ciudadanos de países no miembros de la CEE, si usted desea residir permanentemente en España, debería concertar una entrevista con el Consulado Español de su país de origen, quien le guiará sobre cómo obtener la residencia en España.
Residencia para ciudadanos no miembros de la UE: Golden Visa
En septiembre de 2013, el gobierno español aprobó la Ley de Emprendedores Ley 14/2013 , introduciendo visados de residencia y permisos para inversores procedentes de países fuera de la UE, permitiéndoles obtener permisos de residencia cualificados para un periodo de 1 año por la adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000€, por solicitante-permisos que pueden llevar a la residencia permanente si se cumplen ciertos requisitos legales. Para más información sobre la Golden Visa, les ruego se pongan en contacto con nosotros.
